万无优配广州拟推住房贷款商转公背后：今年结息近45亿，多去年3亿

　　住房贷款商转公的风吹到广州万无优配。

　　7月2日，广州住房公积金管理中心发布关于公开征求《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）意见的公告，拟面向在广州拥有唯一住房，且商业贷款已放款5年以上等，在原商业贷款银行同意后可转为纯公积金贷款。意见征求时间为2025年7月2日—7月11日。

　　值得关注的是，在此公告发布前两天，广州披露2025年广州公积金年度结息达44.72亿元，比2024年增加3.1亿，刷新历史纪录。

　　广州拟实施住房贷款商转公

　　广州住房公积金管理中心指出，此公告拟施行，背后是为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率（简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施万无优配，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

　　申请住房贷款商转公，前提是贷款人需要在广州缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款。在申请商转公贷款时，还需同时符合8个条件：申请人在广州自住房的商业贷款为本市公积金贷款承办银行，且未结清；原商业贷款已放款5年以上且经银行同意后可转为纯公积金贷款；申请人是原商贷借款人和产权人；贷款房屋已取得房地产权属证书；贷款房屋不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形；贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房；原商业贷款在两年内没有逾期记录；在广州开户并累计缴存住房公积金满5年以上。

　　公告指出，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，不高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金；且不得高于原商业贷款剩余期限等。

　　住房贷款商转公的风吹到广州

　　在广州拟推行住房贷款商转公政策之前万无优配，全国已有多个城市实施“商转公”政策。公开资料显示，包括重庆、武汉、深圳、长沙、厦门、合肥、长春等近20个城市允许将商业贷款转为住房公积金贷款。

　　那么，广州的公积金资金池如何？

　　在6月30日，广州住房公积金管理中心完成年度结息工作，职工住房公积金账户存款利率按一年期定期存款基准利率1.5%执行，其间（2024年7月1日至2025年6月30日）共向缴存职工支付利息44.72亿元，同比增长7.40%，再次刷新历史纪录。对比2024年度（2023年7月1日至2024年6月30日）的支付年度利息41.64亿元，相当于一年支付利息增加近3.1亿元。

　　“在传统政策应出尽出的情况下，市场销售缩量，公积金池子水位上升，成了地方政府为数不多的可选工具”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商贷可转为纯公积金贷款，此前诉求比较强，但一直未实施。近期纾困政策开始转向，在住房回归居住属性、一般商品或大宗属性后，刚需和刚改主导。同时，近期住房政策开始转向普通消费品促销导向，比如各地各种展销会、以旧换新，国补覆盖，城市更新补短板等等，商转公也是属于此序列。

　　李宇嘉认为，在公积金水位（缴存余额）比较高的情况下，个贷率低于警戒线（低于85%）并启动商转为公，既可以降低购房人的月供负担，也能有效减少借款人提前还款。同时，在商业贷款利率和公积金贷款利率差距不大的情况下（大部分存量商业贷款已收缩至1个百分点左右），对银行来说，同一家银行内平移，留住客户的同时，利息损失不大，还能吸引新增客户。

　　此外，只有纯商贷的自住房、唯一住房才能满足商转公的条件，这部分人群很大程度上是之前购房的年轻人或新市民，他们不具备公积金贷款条件，或当时因商品房销售政策限制（比如2017年市场火热时，当时很多楼盘不接受公积金贷款）或申请冗余而未贷款，如今这部分人申请商转公，有明显的降成本、促消费的政策意图。

　　减轻居民负债压力，未来有利于提振市场活跃

　　克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓指出，由征求意见稿可知，支持商转公的一大前提，就是和住房公积金个人住房贷款率挂钩，低于75%的时候就会启动该政策，这侧面说明了目前公积金贷款额度有盈余的事实。根据广州住房公积金2024年年度报告，受住房市场调整影响，2024年，广州发放个人住房贷款3.87万笔306.89亿元，同比分别下降25.31%、12.14%。而截至2024年末，缴存总额12514.67亿元，比上年末增加11.72%；缴存余额3058.97亿元，同比增长6.25%。

　　“缴存总额和缴存余额增加，而个贷需求减少，这也是该意见稿出台的基础背景”。肖文晓认为，目前，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.6%，与商业贷款3.0%的利率相比有一定优势，意见稿落实之后，预计有意申请商转公的市民也会增多。某种意义上而言，假如打开商转公的通道，也可以倒逼商业银行进一步下调房贷利率，从而带动房贷利率的整体水平下调，进一步支持市场购房需求。

　　华南城市研究会常务副会长姚育宾表示，该政策针对“已放款5年以上”购房者进行调整，旨在锁定真正刚需、改善群体，避免被短期炒房客钻漏洞。同时，能够甄别稳定还贷家庭，对信贷记录良好存量客户提供更多优惠支持，杜绝潜在金融风险。

　　“该政策韧性较足万无优配，对楼市影响总体而言相对温和”。姚育宾指出，由于该政策针对5年以上存量房贷款，对当前楼市并无直接刺激效果，短期内对房产交易不会有显著影响。但不排除降低房贷压力后，此前部分急卖房源可能放缓抛售脚步，或许能起到稳定房价作用。当然，居民减轻负债压力后，有利于激活消费需求，促进经济整体发展，从长远来看，有利于提振未来房地产交易活跃度。

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